Redaktør: Transportøkonomisk institutt

Hovedside/ Transportomfang/ Lokalisering/ Fortetting med kvalitet

Fortetting med kvalitet

Forfatter 2014: Lene Schmidt, NIBR

Fortetting kan bidra til å redusere areal- og transportbehovet i byene. Skal mål om bærekraftig byutvikling realiseres gjennom økt fortetting må en samtidig bøte på mangler og sikre kvaliteter i nærmiljøet til fortettingsområdet. Fortetting av bo- og næringsomåder som er basert på områdeplaner der ting sees i sammenheng, kan bidra til gode, sosialt bærekraftige bomiljø der hverdagens gjøremål kan utføres uten bruk av bil. 

Figur 1. Nedre Elvehavn i Trondheim. Transformasjon av tidligere industri/havnearealer til byutvikling med boliger og næring og ny gang- og sykkelbru til midtbyen.

1 Problem og formål

Formålet med fortetting i byområder er å hindre byspredning (urban sprawl). Dette gjøres ved å redusere arealbruken i byer og tettsteder og å redusere transportbehovet for dermed å bidra til bærekraftig byutvikling. Sentralt beliggende boliger vurderes som attraktive blant mange boligkjøpere. Fortetting er samtidig et argument for å maksimere tomteutnyttelsen.

"Med fortetting menes all byggevirksomhet innenfor dagens utbygde områder som fører til høyere eller mer effektiv arealutnyttelse" (Stortingsmelding nr. 31 (1992-93 "Den regionale planleggingen og arealpolitikken").

Fortetting kan ha ulik karakter og omfang. Det kan dreie seg om innfill på ledige tomter, fradeling av tomter eller tilbygg eller påbygg av eksisterende bebyggelse. Det kan også dreie seg om sanering eller transformasjon av tidligere industri- eller havneområder til byområder. Endelig kan det dreie seg om knutepunktfortetting, dvs fortetting rundt knutepunkt (eller langs traseer) for kollektivtrafikk med høyere arealutnyttelse på inntilliggende byområder og evt. bygging på lokk over eksisterende trafikkområder.

Formålet og de viktigste fordelene med fortetting er at det kan bidra til bærekraftig byutvikling, se kap. 6. De største utfordringene med fortetting er at det kan bidra til nedbygging av byens grønne lunger og for høy tomteutnyttelse med derav følgende redusert bokvalitet, se kap. 10. Det kan også skyldes at utearealer og rommene mellom husene ikke er planlagt godt nok, eller i verste fall ikke er planlagt i det hele tatt. Se oppsummeringer i Miljøverndepartementet (1996), Christophersen og Lorange (1992), Schmidt (2001), Isdahl (2007) og Guttu og Schmidt (2008) og tiltaket om trafikkreduserende fortetting.

 

 image002.jpg

 

 

 

 

 

 

 

Figur 2: Arealknapphet - den største utfordring ved fortetting. For høy tomteutnyttelse kan resultere i trange og mørke utearealer og boliger med for dårlige sol- og lysforhold. Det er også et problem med innsyn i boligen og lite privatliv. Illustrasjon: Boliger på Nedre Elvehavn, Trondheim 

til toppen

2 Beskrivelse av tiltaket

 

For å få fram hvilke dimensjoner og kvaliteter en bør vurdere for å oppnå målene om fortetting med kvalitet er denne beskrivelsen strukturert i tre deltemaer: I) Områdeplanlegging, II) Planlegging av bebyggelsen og III) Grønne områder.

I) Områdeplan - sikre overordnet bystruktur

En områdeplan kan bidra til at fortettingen skjer i tråd med den eksisterende overordnete bystrukturen og samtidig tilføre området bo- og bykvaliteter området evt. mangler.

Fortetting skjer innen eksisterende byggesone og kan dermed få konsekvenser for berørte naboer, brukere av området, eksisterende infrastruktur mv. De fleste reguleringsplaner (detaljreguleringer) fremmes i dag av private utbyggere/eiendomsutviklere. Fortetting foregår derfor ofte i form av bitvis byutvikling (Børrud 2005). Det stiller særlige krav til kommunens evne til å sikre en planlegging som ivaretar den overordnete bystrukturen og en god utvikling av området som helhet. Det som skrives videre om dette her er basert på Schmidt (2001), Guttu m.fl. (2004), Guttu og Schmidt (2008), Guttu (2008).

Regulering kan, i henhold til Plan- og bygningsloven (Pbl), skje enten i form av områderegulering eller detaljregulering. Områderegulering brukes av kommunen der det er krav om slik plan i kommuneplanens arealdel eller kommunen finner at det er behov for å gi mer detaljerte områdevise avklaringer av arealbruken, Pbl § 12-2. I reguleringsplaner kan det gis bestemmelser om arealformål og hensynssoner på bakgrunn av en rekke forhold, blant annet estetiske krav, funksjons - og kvalitetskrav til bygninger, anlegg og utearealer, ønsket antall boliger i et område, største og minste boligstørrelse, tilgjengelighet og boligens utforming. Dette kan være nødvendig for å dekke spesielle behov i området, sette inn trafikkregulerende tiltak og anvende rekkefølgebestemmelser med mer.

I forbindelse med områderegulering bør en registrere nåværende situasjon i området som for eksempel hvor mange og hvilke typer boliger området trenger, mangel på grøntarealer, behov for teknisk og sosial infrastruktur osv.

Ved fortetting bør en, på bakgrunn av denne kartleggingen, vurdere hvilke nye kvaliteter og funksjoner prosjekter kan tilføre området. Det kan for eksempel dreie seg om felles uteområder tilgjengelige for allmennheten eller tilrettelegging for utbygging av butikker, service- eller tjenestetilbud området mangler. Det er særlig viktig å sikre variasjon i boligtilbudet, slik at områder der det er mange små boliger suppleres med flere nye og større boliger, egnet for blant annet barnefamilier (og vice versa). Det er også viktig å sørge for et egnet boligtilbud til et økende antall eldre i form av omsorgsboliger/seniorsentre/bo- og servicesentre. Det vil i tillegg være viktig å bidra til at flest mulig nye boliger har livsløpsstandard.  

Fortetting bør bidra til å sikre eksisterende kvaliteter i området og hindre uønskede negative effekter av fortettingen (eksternaliteter). Å sikre eksisterende kvaliteter kan dreie seg om å utnytte eksisterende natur og bygninger på en positiv måte. Eldre bygninger kan gi området identitet og historisk forankring. På samme måte vil det være viktig å sikre eksisterende verdifull vegetasjon og sikre allmennheten tilgang til andre "herlighetsverdier" som nærhet til vann og sjø.

For å stimulere flest mulig til reise kollektivt, å gå eller sykle til hverdagens gjøremål bør fortetting skje i tilknytning til byens eller tettstedets hovedsentrum eller ved andreordens sentre med mange boliger og arbeidsplasser i nærheten og med gode kollektivtrafikktilbud til hovedsentrum (Næss 2011).

Ved utbygging av nye større byområder bør en sikre en nødvendig funksjonsblanding av boliger og næring med arbeidsplasser og nødvendige service- og tjenestetilbud innen området. Dette for å stimulere til et levende bymiljø (Gehl (2007), Jacobs (1961) Miljøverndepartementet (2000). Se også tiltaket "Lokalisering av arbeidsplasser og bolig".

Slik funksjonsblanding stiller særlige krav til planleggingen. Samarbeid mellom ulike aktører er nødvendig. Dersom det er behov for arealer til for eksempel skoler og barnehager, eldresentre eller omsorgsboliger er samarbeid mellom utbygger og kommune en forutsetning.

Tilrettelegge for mobilitet og opphold

Fortetting med kvalitet og funksjonsblanding krever en god planløsning når det gjelder den fysiske mobiliteten i området. En helhetlig områdeplanlegging bør avklare overordnet bystruktur og hvordan ny bebyggelse kan forbedre eksisterende bystruktur slik at en sikrer gode forbindelser fra boligen til omgivelsene og lett tilgang til butikker, kollektivtrafikk og friområder. Utbyggingen bør gi muligheter for gående og syklende til å kunne ta snarveier gjennom bebyggelsen.

Der det planlegges flere utbygginger i et og samme område, bør en sørge for harmoniske skjøter mellom de ulike prosjektene både estetisk og funksjonelt, blant annet ved at en sikrer naturlige gangveier og viktige utsiktsakser.

Å etablere et finmasket nett for både gående og syklende er avgjørende. Når målet er en god areal- og transportutvikling og sunne og levende lokalsamfunn er det blant annet viktig å ta hensyn til fortauene som bindevevet i nabolaget. Det må tilrettelegges for gode «fortausopplevelser».

Fortau og gangarealer har mange funksjoner. De er blant annet arena for handelsvirksomhet, sosial interaksjon og samspill mellom mennesker. Dette gir kvaliteter i et fortettingsområde.

Et fortau eller et gangareal er ikke bare flaten vi går på, men kan sees som en del av et rom med gulv, to vegger og tak. Gående opplever aldri en av sidene i rommet alene: de fire sidene spiller sammen en viktig rolle i opplevelsen av gangturen. Hver side rommer en rekke fysiske elementer, regulert av ulike myndigheter og ulike bestemmelser, som sammen bidrar til fotgjengerens opplevelse av turen. Gehl (2007) har dokumentert at utformingen av fasaden på gateplan og antall butikkinnganger har avgjørende betydning for hvorvidt fotgjengere vurderer gaten som attraktiv, og at det igjen får betydning for hvorvidt en oppnår målene om et levende byliv. Sikkerhetsgitter foran butikkvinduer bør for eksempel unngås. Slike lukkede fasader gjør det lite trivelig å gå langs handlegater utenom butikkenes åpningstider.

Et viktig prinsipp kan være det som har kjennetegnet attraktive byområder som for eksempel Grünerløkka i Oslo. Her ligger butikker og kafèer i 1. etasje i hovedgatene og boliger i øvre etasjer der en er sikret bedre sol/dagslysforhold.

«Active design. Shaping the sidewalk experience» er en veileder om hvordan bevisst bruk av design kan legge til rette for gode byrom. Se ellers Nasjonal gåstrategi og tiltaket Lokal gåstrategi for fysisk tilrettelegging for gående.

 

II) Planlegging av bebyggelsen

Ved planlegging av ny bebyggelse bør en vurdere eksisterende bystruktur i området og ta stilling til hvorvidt ny bebyggelse skal slutte opp om og harmonere eller bryte med eksisterende bystruktur, se Byggforsk planløsningsblad 321.011.

Byer og tettsteder er gjerne strukturert enten som kvartaler eller som mer lineær gatebebyggelse med hovedgater og sidegater. Bebyggelsesmønsteret innen de ulike kvartalene kan variere. Der det er "huller i tanngarden", slik det kan være i mindre byer og tettsteder eller der eldre bygninger er revet, kan fortetting med ny bebyggelse bidra med flere funksjoner og til å tydeliggjøre bystrukturen.

 image003.jpg

Figur 3: Tettstedsutvikling i Fåvang. Ny bebyggelse og treplanting kan styrke sentrum både funksjonelt og estetisk. Ill. Kilde: Byggforsk planløsningsblad 312:047, del I.

 

 image004.jpg

Figur 4: Sentrum i Steinshamn, Sandøy kommune. Mange tettsteder har et utflytende sentrum dominert av parkeringsplasser med et stort potensial for fortetting.

 


Grad av utnytting, tetthet og bebyggelsesstruktur

I vurderingen av bebyggelsesstruktur inngår analyser av hvor tett en bør bygge. Grad av utnytting kan i ifølge byggeforskriftene, TEK 10, angis etter en eller flere av følgende metoder:

  • Bebygd areal (BYA)
  • Prosent bebygd areal (%BYA)
  • Bruksareal (BRA)
  • Prosent bruksareal (%BRA)
  • Minste uteoppholdsareal (MUA)

Prosent bebygd areal angir forholdet mellom bebygd areal og tomtearealet.  Prosent bruksareal angir forholdet mellom bruksareal og tomtearealet (TEK 10 §5-5). Tidligere anvendte en tomteutnyttelse, der % TU er forholdet mellom tillatt bruksareal og tomteareal (TEK 97§3-7). %TU ble erstattet av % BRA ved forskriftsendring 26.01.2007 og er det samme som %BRA. MUA angis i kvadratmeter pr enhet (bolig, skoleelev osv.) Frem til 1987 anvendte en begrepet utnyttelsesgrad (U-grad).

Anbefalinger for maksimal tetthet i boligområder varierer noe, fra TU 100-150 % (Christophersen og Lorange 1992) til 150-200% (Martens 2000) og Martens og Helle (2000). Dersom en øker tomteutnyttelsen utover disse anbefalingene, øker problemene (trange/dårlige utearealer, dårlige sol- og lysforhold i boliger og utearealer og problemer med innsyn i boligen). At anbefalingene varierer noe, kan trolig skyldes at vurderinger av tetthet er relativt, og at synet på tetthet avhenger av tid og sted. Vi aksepterer høyere tetthet i dag enn tidligere, og vi forventer høyere tetthet i større byer og rundt knutepunkter for kollektivtransport der funksjonsblanding med boliger og næring i noen tilfeller kan resultere i høyere tomteutnyttelse.

For vurdering av tetthet og kvalitet bør en i tillegg til ovennevnte mål vedrørende grad av utnytting også bruke andre mål som tverrsnitt i bebyggelsen (forholdet mellom høyder og avstander) og sol- og dagslysforhold i boliger og uterom.

Ulike bebyggelsestyper er karakterisert ved ulik grad av utnytting, andel bebygd areal og etasjetall. Den tradisjonelle «murbyen» som for eksempel Grünerløkka i Oslo har gjerne høy andel bebygd areal, mellom 35- 65%, men et moderat antall etasjer (4 - 5 etasjer) og en tomteutnyttelse på mellom 160-300% (Byggforsk planløsning 1997a). Frittliggende blokkbebyggelse har tradisjonelt hatt lavere andel bebygd areal og flere etasjer. Rådberg og Friberg (1996) har kategorisert ulike typer byområder ut fra grad av utnytting, % bebygd areal og etasjetall.

Det er en tendens til at fortettingsprosjekter både øker andel bebygd areal og etasjetallet, se figur 2. Det kan resultere i for trange utearealer som er lite egnet for opphold og lek hvis det gjøres på feil måte. Dersom en ønsker økt etasjetall kan en tilbaketrukket toppetasje bidra til å sikre gode sol- og dagslysforhold på bakken.

image005.jpg

Figur 5: Ulike stadstyper etter grad av utnytting (e-grad), prosent bebygd areal og etasjetall. Kilde: Rådberg 1996.

Ulike typer byområder eller stadstyper har ulike kvaliteter, muligheter og utfordringer. Det finnes ikke noen enkle definisjoner på attraktivitet. Det er en rekke forhold som kan påvirke et områdes attraktivitet; avstand til sentrum og nærhet til butikker, service- og tjenestetilbud og parker/friområder, eieform, boligenes alder og størrelse, befolkningssammensetning og ikke minst selve bystrukturen.

Flere forskere har studert attraktivitet ved å bruke boligpriser eller kjennetegn ved beboernes sosioøkonomisk bakgrunn. Tilnærmingen er basert på at de som har ressurser vil velge det som er mest attraktivt, og dermed definerer det attraktive. F eks studerte Rådberg og Johansson (1997) attraktivitet, målt som andel ressurssterke beboere i ulike typer byområder i Västerås i Sverige. Ut fra dette syntes eneboliger og småhusområder å være mest attraktive. Når det gjelder bymessig bebyggelse, var den tradisjonelle murbyen, som har høyest tetthet målt i tomteutnyttelse, og den førindustrielle trehusbyen mer attraktive enn frittliggende blokkbebyggelse. Årsaken er blant annet at den tradisjonelle bybebyggelsen har tydeligere skiller mellom offentlige gater og plasser og private arealer/gårdsrom. Torshovbebyggelsen i Oslo er et eksempel på et eldre byområde med storgårdskvartaler og nærhet til både butikker, offentlige og private service-og tjenestetilbud. Området har høy tetthet med 21 personer pr dekar, og Torshov området har en tetthet på 11,3 personer pr dekar. Se også figur 11 i tiltaket Trafikkreduserende fortetting. Samtidig er området vurdert som attraktivt, målt etter gjennomsnittlig kvadratmeterpris på leiligheter i bydelen sammenlignet med gjennomsnittet for Oslo (Tennøy 2012). Sjaastad m fl (2007) har også vist at bydel Frogner i Oslo er bydelen med høyest tetthet og samtidig, målt ut fra boligpriser, den mest attraktive.

Betalingsvilje for bolig er også brukt i en svensk studie av bykvaliteter (Stockholm stad m fl 2011). Resultatene viser blant annet at nærhet til sentrum, gangavstand til kollektivtransport, et godt gangnett, tilgang på grøntarealer og antall dører i bebyggelse mot gate er avgjørende for betalingsvilligheten. Dette er da kvaliteter det er viktig å legge vekt på ved fortetting.

Ved fortetting i småhusområder har det vært vanlig å skille ut såkalte "kotelettomter" (dvs. bygging i bakhagen til eksisterende enebolig). Fortetting med ny bebyggelse i tomtegrensen mellom naboer ("nabospleis") kan i større grad sikre områdets grønnstruktur ved å bevare bakhagen, se Guttu og Thorèn (1996) og Byggforsk planløsning (1999): Fortettingsplanlegging i småhusområder.

Leilighetsfordeling og boligkvalitet

Sosialt bærekraftige bomiljøer forutsetter at de enkelte boligprosjekter og byområder har tilstrekkelig variasjon i typer boliger/boligstørrelser og eieformer. Mange mindre kommuner har for stor andel eneboliger og mangel på leiligheter, se for eksempel Ruud m.fl. (2014). Omvendt har mange sentrale byområder en stor overvekt av små boenheter. Utbyggere tenderer til å bygge mer av det samme, og at det kan bidra til segregering, ifølge Barlindhaug m.fl. (2014)

Utbyggere fremmer i en del tilfeller prosjekter med mange små boenheter, noe som blant annet begrunnes med et økende antall små husholdninger, og små husholdningers begrensede kjøpekraft. Barlindhaug (2009) har vist at utbyggers optimalisering basert på lønnsomhetskalkyler innebærer bygging av mange små boenheter, spesielt i sentrale urbane områder. For mange små boenheter innen et område genererer mer flytting og dermed fare for mer ustabile bomiljø. Gjennomsnittlig botid blant beboere i ettroms boenheter er 2,3 år, og blant de som leier er botiden enda lavere, 1,9 år. Gjennomsnittlig botid i alle boliger er 13,7 år (Barlindhaug 2012).

For å sikre robuste sosialt bærekraftige bomiljø er det derfor viktig å sikre et antall større boenheter i nye boligprosjekter i områder med mange små boenheter. Det kan for eksempel gjøres ved å vedta en leilighetsnorm for området, slik Oslo kommune vedtok for Indre by fra 1.1. 2008 (bydel 1- 4 pluss Nydalen). Normen innebar at minste tillatte leilighetsstørrelse skulle være 40kvm og at minimum 50% av leilighetene skulle være over 80 kvm BRA. (Gjengitt fra Guttu 2009). Normen har senere blitt revidert etter sterkt påtrykk fra utbyggerne. Den nye normen åpner for flere og mindre leiligheter: maksimum 35% leiligheter med 35- 50 kvm BRA og minst 40% leiligheter med BRA over 80 kvm, hvorav inntil 20% kan bygges som kombinasjonsbolig med utleieenhet på ca 20 kvm BRA integrert.  

For å sikre variasjon av boligtilbud egnet for eldre bør kommunen i tillegg til å vurdere behov for spesielle boliger i området, stille krav til livsløpsstandard til alle eller en viss andel av boligene i nye boligprosjekter.

Boligkvaliteten bestemmes både av leilighetens størrelse og planløsningen. For råd om god boligplanlegging, se Husbanken (1985). Leiligheter med mer enn to rom bør ha fasade mot minst to sider (Direktorat for byggkvalitet 2011). Å sikre gjennomgående leiligheter er særlig viktig i en bysituasjon med høy tetthet og støy fra trafikk på gateplan. Ensidig orienterte leiligheter mot nord og nordøst bør unngås. Ensidig orienterte leiligheter mot sør eller sørvest kan være utsatt for overoppheting sommerstid.

III) Grønne arealer og friområder

For å bidra til fortetting med kvalitet bør eksisterende grønne arealer og friområder sikres for allmennheten. Områdeplanen bør vise grønnstrukturen i området. Planen bør angi områdenes reguleringsmessige status og vise hvilke områder som skal bevares eller oppgraderes. Det er særlig viktig å kartlegge områder hvor barn leker og sikre sammenhengende turveier mellom boligområder og parker/friområder. For vurdering av hvilke grønne områder og uteareal som bør sikres, se for eksempel Guttu og Halvorsen (1996).

Arealer for lek/opphold

Parker og friområder er viktige "pustehull" for opphold og rekreasjon. Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge (Miljøverndepartementet 2008) angir måltall for tilgang til større områder for nærlek (1,5 daa maks. 150 meter fra boligen) og grendelek (5 daa (eller 2 x 2,5 daa) maks 200 meter fra boligen). Direktorat for naturforvaltning (2003) har samme anbefaling mht grendelek og anbefaler i tillegg at det bør være tilgang til et større grøntområde hvor man kan gå en tur på ca 2 km maks 500 meter fra boligen. Det anbefales også å sikre grønne korridorer på 30-50 meters bredde maks 500 meter fra boligen.

Gater og plasser kan tas i bruk som arealer for opphold og lek. Oslo kommune har i sin «Kommunedelplan for torg og møteplasser» satt opp krav for slike. "Område med behov for torg/ møteplass" er i kommunedelplanen definert som områder i indre Oslo som har mer enn 200m og i ytre by mer enn 300m (luftlinjeavstand) til torg/plass, annen overordnet møteplass eller lokalt torg/ møteplass. For utbygging som omfatter mer enn 20 000m2 BRA blir det lagt vekt på at det i reguleringsplan bør sikres minst ett torg/en møteplass som oppfyller de nevnte kravene med et anvendbart areal på minst 5% av tiltakets BRA. Videre påpekes det at torg/møteplass bør lokaliseres på steder med god utsikt, gode solforhold og utformes med lett tilgang til offentlig gatenett eller gang/ sykkelforbindelser. Terreng brattere enn 1:3 medregnes ikke i arealet. Det bør også sikres at torget/møteplassen ferdigstilles parallelt med bebyggelsen.

Etablering av nye gater og plasser tilpasset lek og opphold gjøres gjerne i forbindelse med ulike trafikkreduserende tiltak, trafikksanering, stengning av gater, gatetun og lignende, se for eksempel Birkebeinerkvartalet i Bergen (Schmidt og Halvorsen Thorèn 2001).

Grønt i gater og plasser kan bidra til økt trivsel, bedre bymiljø (blant annet verdifull skygge sommerstid), dempe støy og forurensning og gi større innslag av fugler og insekter. Fortetting og ny bebyggelse kan føre til for mange harde/lukkede overflater i et bymiljø. Det er derfor viktig å sørge for permeable flater for å håndtere utfordringer med kraftig regn og håndtering av overvann. Bruk av grønne vegger og tak vil også være et viktig bidrag til å absorbere overflatevann.

 image006.jpg 

Figur 6: I Berlin har en tatt i bruk vegger og tak for å skape et grønnere og mer miljøvennlig bymiljø.

Skoler og barnehager

Ved fortetting med boliger kan det være behov for bygging/utvidelse av skoler og barnehager. Det er viktig å sikre tilstrekkelig felles utearealer i skoler og barnehager. Statens råd for ernæring og fysisk aktivitet anbefaler et minimum på 50 kvm felles uteareal pr barn i skoler (Thorèn 2003). Det er i tillegg gitt anbefalinger om minste totalareal avhengig av antall elever. For eksempel anbefales min. 5000 kvm ved små skoler (færre enn 100 elever). Det er gitt en rekke eksempler på funksjonskrav. Forslagene er imidlertid ikke implementert i lovverket.

Kunnskapsdepartementet har fastsatt veiledende normer for utearealer i barnehager på 24 kvm pr barn under tre år og 33 kvm pr barn over tre år (Liebe 2006). Det betyr at en barnehage med to avdelinger a 20 barn i hver bør ha et uteareal for lek på 960kvm og et arealbehov på ca 2600kvm totalt.

Felles utearealer i boligprosjekter

Utearealenes størrelse, kvalitet og utforming er avgjørende for bruken (Guttu og Martens 1998). Høy tetthet kan føre til stort press på arealer egnet for lek og opphold. Plan- og bygningsloven anbefaler at krav til MUA (minste uteoppholdsareal) i boliger, skoler og barnehager angis i planbestemmelsene. MUA angis i kvm per enhet. Miljødirektoratet (2003) anbefaler 25 m2 felles uteareal per bolig i konsentrert bebyggelse (50 kvm i øvrige boligområder).

Arealene skal gi plass for barns lek og samtidig sikre steder for opphold for voksne skjermet fra barns lek. Studier har vist at felles utearealer i nye byboligprosjekter er lite egnet for barns lek, spesielt litt større barns mer arealkrevende lek (Guttu og Schmidt 2008). I slike tilfeller bør en sørge for trafikksikker atkomst til parker og friområder for grendelek med ballplasser og lignende. Det kan også være aktuelt å stille krav om at utbyggere bidrar til opparbeiding av slike områder.

 


 image007.jpg

 image008.jpg

Figur 7: Stavanger kommune har opparbeidet Badedammen og Kjelvene for lek med bidrag fra utbyggerne i området.

 

I tillegg skal det avsettes plass til praktiske funksjoner som sykkelparkering, søppelsortering og lignende.

Studier av gårdsrom viser at utearealer formet som "rundkjøring" med gangveier langs fasadene, slik at barn kan sykle en runde, og med et større sammenhengende grøntareal i midten, fungerer best (Thorèn m.fl. 1997). Det er et problem i fortettingsprosjekter at utearealene blir smale restarealer med liten bruksverdi når bebyggelsen legges midt på tomta. Når bebyggelsen derimot legges som kvartalsbebyggelse, får en et større sammenhengende gårdsrom, se figur 8 og 9.

 

 image009.jpg

Figur 8: Ulike former for arealutnyttelse når 50% av tomta er bebygget. Illustrasjonen viser at en får det største samlede utearealet ved å velge en kvartalsbebyggelse. Kilde: Bjørneboe 2000.

 

 

 image010.jpg       

Figur 9: Uteareal i ulike typer bebyggelse med samme antall boliger. Høyhus gir store åpne utearealer, men uten skiller mellom offentlig og privat. Rekkehus gir det største private utearealet, men ofte lite felles uteareal. Kvartalsbebyggelse gir det største felles utearealet for beboerne, men privat uteareal begrenset til balkong og terrasse. Kilde: Towards an Urban Renaissane (1999), her gjengitt fra Byggekunst nr. 5/2000.

 

Utearealenes brukbarhet avhenger i tillegg av sol- og klimaforholdene. Utearealene bør skjermes for støy og annen forurensning og ligge i le for vær og vind. Veiledningen til byggeforskriftenes (TEK 10, kap. 8) anbefaler at alle boenheter og felles utearealer bør ha 5 timer sol ved jevndøgn. Avstand til tilstøtende bebyggelse bør være tre ganger lenger enn gesimshøyden på det tilstøtende bygget (§8-3 Plassering av byggverk). Felles utearealer skal være universelt utformet (byggeforskriftenes kap. 8, §8-2.)

Felles utearealer på lokk over garasjer eller næringsbygg stiller særlige krav til planlegging for å sikre tilstrekkelig vegetasjon. For å sikre vegetasjon i form av større trær bør det være min. 800 mm jordsmonn (veiledningen til TEK 10 § 8-3)

 

 image011.jpg

Figur 10: Felles uterom på lokk kan ha frodig vegetasjon. Grønland Torg, Oslo

Felles takterrasser kan være et viktig supplement for opphold for voksne, men kan ikke erstatte egnet areal på bakken (Isdahl 2007).

Med økt tetthet øker antall brukere av felles uteområder. Det stiller krav om høy kvalitet i materialer og opparbeiding og systematisk opplegg for forvaltning, drift og vedlikehold.

For å skjerme private uteplasser for innsyn bør en sikre tilstrekkelig avstand til fellesarealer og gangveier, eller de bør skjermes med vegetasjon og legges et nivå over felles utearealer. Bruk av karnapp kombinert med privat balkong kan gi bedre sol/lysforhold i boligen og samtidig skjerme balkongen for innsyn.

til toppen

3 Supplerende tiltak

Fortetting kan i mange tilfeller reduserer transportomfanget, se tiltak "trafikkreduserende fortetting". Men fortetting kan også medføre økt trafikk fra nye boliger og næring i strøket. Tiltak for å redusere trafikken kan være redusert tilgjengelighet (enveiskjørte gater, stengte gater og lignende), reduserte krav til parkeringsnormer, tilgang til bildeleordninger, god tilgang til kollektivtrafikk og tilrettelegging for gang/sykkel, se andre tiltak i Tiltakskatalogen.

En bør vurdere å skille bolig og parkering ved å samle felles parkeringsanlegg i utkanten av boligstrøket, se for eksempel Birkebeinerkvartalet i Bergen (Schmidt og Halvorsen Thorèn 2001). Internasjonalt finnes det en rekke eksempler på såkalte "Carfree houses", dvs. nye boligområder som bygges uten egne parkeringsanlegg. Slike områder kan gi et viktig tilskudd av boliger med lavere inngangsbillett i tillegg til miljøgevinstene med redusert bilbruk.

Fortetting bør følges opp med økt utbygging av gang- og sykkelveier for å realisere målet om at flest mulig skal ta beina fatt.

Fortetting innen eksisterende bystruktur tilsier at eksisterende gatetverrsnitt og utforming av gaterom legger viktige premisser for utbyggingen. For typiske gatetverrsnitt, se Vegdirektoratet 2013. Boliger som ligger mot trange gater bør være gjennomgående og plassert i de øvre etasjene, med butikker, evt. kontorer i nedre etasjer.

Den overordnete områdeplanen bør, som nevnt, verne grønnstrukturen og sikre nødvendige arealer til skoler, barnehager, omsorgsboliger og annen nødvendig sosial infrastruktur.

Samlokalisering av boliger og næring kan representere særlige utfordringer både i planfasen og driftsfasen. Det viser seg at en ofte har ambisjoner om slik funksjonsblanding, men kommunene har begrensede virkemidler når det gjelder lokalisering og drift av næringsvirksomhet. For å lykkes med funksjonsblanding kreves en god balanse mellom boliger og næring, et tilstrekkelig stort antall boliger og utstrakt samarbeid mellom aktører innen eiendomsbransjen og kommunen.

 

 

til toppen

4 Hvor er tiltaket egnet

Fortetting med kvalitet er et egnet tiltak i de fleste byer og tettsteder både som innfill med større eller mindre prosjekter og i såkalte transformasjonsområder. På mindre tettsteder kan fortettingen bidra til å styrke bygdesenteret og sørge for liv i gatene også etter stengetid. 

til toppen

5 Bruk av tiltaket - Eksempler

Det finnes etter hvert mange gode eksempler på fortetting med kvalitet i Norge. Nedre Elvehavn i Trondheim har lykkes med utbygging av en levende bydel med både boliger og næring. Noen av boligområdene har imidlertid for høy tomteutnyttelse, slik påpekt av Guttu og Schmidt (2008), se figur 2.

 image012.jpg

Figur 11: Nedre Elvehavn, Trondheim. Et tidligere industri- og havneområde er bygget ut med et stort antall boliger, kontorer, butikker, restauranter og servicetilbud. En ny gangbru sikrer gåavstand til sentrum og til stasjonen (utbyggingsområde øverst i høyre del av bildet). 

 image013.jpg

Figur 12: Et tidligere industriområde er bygget ut med nye boliger og det er etablert en ny urban badeplass. Fortettingen har på den måten tilført området nye kvaliteter. Georgernes verft, Bergen.

image014.jpg

Figur 13: Gode utearealer for lek/opphold og snarveier gjennom kvartalet. Prosjektet har tilført bydelen et nytt større uteareal for lek og opphold på et tidligere industriareal. Spikerfabrikken, Stavanger

image015.jpg  image016.jpg

Figur 14: Det tidligere Rikshospitalet i Oslo er transformert til et frodig bomiljø med offentlige gangveier gjennom området. Det er gjennomført en rekke miljøtiltak, blant annet gjenbruk av bygninger og byggematerialer, lokal håndtering av overvann med mer. 

til toppen

6 Miljø- og klimavirkninger

De viktigste fordeler ved økt fortetting er at det kan bidra til bærekraftig byutvikling ved:

  • Redusert transportbehov
  • Større befolkningstetthet kan gi grunnlag for bedre kollektivtilbud
  • Lavere energibruk ved oppvarming av bygninger
  • Redusere nedbygging av LNF (Landbruks- natur og friluftsområder) områder
  • Utnytte eksisterende infrastruktur
  • Sikre offentlige og private service- og tjenestetilbud og mer liv i gatene, dvs. urbane kvaliteter
  • Fortetting kan bidra til et alternativ botilbud i områder med ensidig sammensetning av boligmassen

Tennøy m fl (2013) har gått gjennom litteratur på området og konkluderer med at « utbygging av boliger, handel, service og arbeidsplasser i slike sentrale områder med svært god kollektivtilgjengelighet vil medføre langt mindre nyskapt biltrafikk enn om slik utbygging skjer andre steder i byen og regionen.» De har også gjennomført en analyse av andel bilførere på arbeidsreiser til bedrifter med ulike beliggenhet i Osloområdet som støtter opp om dette. Bilførerandelen for ansatte er langt lavere på arbeidsreiser til og fra sentrum (7 %) enn for gjennomsnittet på alle arbeidsreiser til Oslo (32 %).

Tennøy mfl (2013) har også gjort en konkret analyse av miljø- og klimaeffektene av Rom Eiendom AS' utbygging i og ved Bjørvika. Bygging av 12 500 arbeidsplasser i Bjørvika i stedet for fordelt som dagens arbeidsplasser i Oslo, vil kunne spare byen for 6 250 bilturer og 110 000 kjtkm med bil per døgn. Dette gir 15 tonn mindre CO2-utslipp, 23 kg mindre NOx og 8 kg mindre NO2, samt energibesparelser på 25 MWt per døgn.

Fortetting med kvalitet kan bidra til redusert arealbruk og nedbygging av grønne områder og LNF områder i byens randsone.

Bruk av vegetasjon kan bidra til bedre lokalklima. Bruk av vegetasjon og grønne vegger/tak er et viktig og nødvendig bidrag til å håndtere overflatevann i en tett bysituasjon. 

til toppen

8 Kostnader

Kostnader ved fortetting er vanskelige å anslå. Det er store variasjoner avhengig av type fortetting. Stor etterspørsel etter sentralt beliggende boliger i byer og tettsteder i senere år har bidratt til stor prisstigning, slik at fortetting har fremstått som økonomisk lønnsomt for private utbyggere. 

til toppen

9 Formelt ansvar

Det juridiske rammeverket ligger i plan- og bygningsloven. Kommunene har plikt til å utarbeide kommuneplaner der arealdelen blant annet skal fastsette arealbruk og utbyggingsmønster i kommunen ifølge pbl §11-5. Ved utbygging av større områder bør kommunen utarbeide en områderegulering i henhold til pbl § 12-2.

Norge har siden 1993 hatt Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for samordnet areal- og transportplanlegging

til toppen

10 Utfordringer og muligheter

Det er potensial for fortetting i de fleste byer og tettsteder i Norge. Muligheter og fordeler ved fortetting er omtalt ovenfor. Men det er også utfordringer ved fortetting som det er viktig å være oppmerksom på:

  • Fare for at grønne lunger i byen bygges ned
  • Økt trafikkbelastning og forurensning dersom bruk av privatbil prioriteres
  • For høy arealutnyttelse med derav følgende reduserte bokvaliteter, tap av sol og dagslys/utsikt, dårlige utearealer og problemer med innsyn og støy
  • Fortetting kan forstyrre eller ødelegge områdets eller tettstedets særpreg. Områder med helhetlig byggeskikk og arkitektoniske kvaliteter, viktige kulturhistoriske elementer og landskapstrekk bør vurderes spesielt nøye

Det er en særlig fare for nedbygging av grønne områder i forbindelse med behov for bygging av nye skoler og barnehager som følge av økt fortetting og dermed befolkningsvekst i sentrale strøk. I en slik situasjon kan en komme opp i vanskelige avveininger: hensyn til behov for barnehager eller friområder.

Det kan være en utfordring ved fortetting at det finnes mange individuelle grunneiere innen et område. Dette stiller krav til koordinering av områdeutviklingen, se for eksempel utbyggingen av Ensjø, Oslo (Nordahl m.fl. 2009).

Fortetting innen eksisterende bysone, og vil ofte møte på protester fra berørte naboer, velforeninger og andre lokale organisasjoner. Det stiller krav til medvirkning og involvering av berørte naboer m.fl. på et tidlig tidspunkt for å unngå protester senere i planprosessen, se blant annet Klausen m.fl. (2013), Hanssen (2013).

Mange kommuner ønsker å stimulere til mer liv og handel i kommunesenteret, men velger likevel å fortsette med å legge ut eneboligtomter til salgs også i mindre kretser, se for eksempel Ruud m.fl. (2014). Dette fører gjerne til mer transport og mindre byliv og handel i sentrum.

Etablering av kjøpesentre, arbeidsplasser eller større institusjoner utenfor byer og tettsteder undergraver effekten av boligfortetting innen byggesonen. Et eksempel på det er det nye store Østfoldsykehuset som bygges i Kalnes, seks kilometer utenfor Sarpsborg. Det vil kreve en ny bussrute som ikke har annet driftsgrunnlag enn å betjene trafikken til sykehuset (Fagråd for byutvikling 2013). Trondheim kommune derimot har bygget ut det nye St. Olavs hospital midt i sentrum slik at både pasienter, pårørende og ansatte har mulighet for å reise kollektivt eller å gå/sykle til sykehuset.

image017.jpg

Figur 15: St. Olavs hospital med flotte utearealer, sentralt i Trondheim

til toppen

11 Referanser

Barlindhaug, R.
2009: "Markedet for små boliger" i Schmidt, L. (red.): Små boliger - en kunnskapsoversikt. Oslo. NIBR rapport 2009:1
2012: internt NIBR notat, bearbeidede data basert på levekårsundersøkelsen 2007

Barlindhaug, R. Holm, A. Nordahl, B. og Renå, H. 2014
Boligbygging i storbyene - virkemiddel og handlingsrom. NIBR KS rapport 2014:8

Bjørneboe, J. 2000
Småhusområder. Bedre bebyggelsesplaner og fortetting med kvalitet. Husbanken. Byggforsk. Håndbok 49

Byggforsk planløsning

  • 1997a: Grad av utnytting. Planløsning 310.220, sending 2, 1997
  • 1997b: Vurdering av byggeskikk med byggeskikksirkelen. Planløsning 321.011
  • 1999: Fortettingsplanlegging i småhusområder. Planløsning 312.027.

Børrud, E. 2005
Bitvis byutvikling. Møte mellom privat eiendomsutvikling og offentlig byplanlegging. Dr.grad.avh. AHO, Arkitektur- og designhøgskolen, Oslo

Christophersen, J. og Lorange, R. 1992
Nye boliger i byen. 28 boligprosjekter i indre Oslo. Oslo. Byggforsk prosjektrapport 100

Direktorat for byggkvalitet 2011
Veiledning. Veiledning om tekniske krav til byggverk. www.dibk.no

Direktorat for naturforvaltning (Miljødirektoratet) 2003
Grønn by, arealplanlegging og grønnstruktur. Håndbok 23-2003

Fagråd for bærekraftig bypolitikk 2013
Faglig råd for bærekraftig byutvikling. Kommunal- og regionaldepartementet, Miljøverndepartementet

Gehl, J. 2007
Livet mellem husene. Udeaktiviteter og udemiljøer. København. Arkitektens forlag

Guttu, J.

  • 2008: 10 sjekkpunkter for utendørs bokvalitet i by. NIBR notat 2008:113
  • 2009:" Definisjoner og utvikling av en minstestandard" i Schmidt, L. (red.): Små boliger - en kunnskapsoversikt. Oslo. NIBR rapport 2009:1

Guttu, J. og Schmidt, L. 2008
Fortett med vett. Oslo. Husbanken, Miljøverndepartementet, NIBR.

Guttu, J., Schmidt, L., Anker, M., Arnesen, O.E. og Boro, M. 2004
Bokvalitet på områdenivå. Utvikling og utprøving av en metode for kartlegging og vurdering av bokvalitet på områdenivå. NIBR/NIKU notat 2004:119

Guttu, J. og Martens, J.D. 1998
Sentrumsnære byboliger. Survey til beboere i sju norsk byer. NIBR rapport 1998:10

Guttu, J. Og Thorèn, K.H. 1996
Fortetting med kvalitet. Bebyggelse og grønnstruktur. Oslo. Miljøverndepartementet. Veileder T-1136

Hanssen, G. S. 2013
Negotiating Urban Space. Challenges of Legitimacy in Urban Planning. Phd. Universitetet i Oslo

Husbanken 1985
God bolig. HB -3019

Isdahl, B. 2007
På taket i gården i parken. Oslo. Norsk Form, Husbanken

Jacobs, J. 1961/1994
The Death and Life of Great American Cities. England. Penguin Books

Klausen, J.E. m.fl. 2013
Medvirkning med virkning. Innbyggermedvirkning i den kommunale beslutningsprosessen. NIBR/Uni Rokkansenteret

Liebe, E. 2006
Veileder for utforming av barnehagens utearealer. Oslo. Kunnskapsdepartementet

Martens, J.D. 2000
Gode boligområder. Husbanken

Martens, J.D. og Helle, S. 2000
Gode byboliger. Erfaringer og anbefalinger fra Miljøbyprogrammet. Kommunal- og regionaldepartementet. Husbanken

Miljøverndepartementet

  • 1992: St.meld.nr 23 (1992-1993): Den regionale planleggingen og arealpolitikken
  • 1993: Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportutvikling. Rundskriv T 5/93
  • 1996: Fortetting med kvalitet. Bebyggelse og grønnstruktur. Oslo. Veileder T -1136
  • 2000: Råd og eksempler: Sentrumsutvikling
  • 2001: Planlegging av by- og tettstedsstruktur. Oppfølging av kjøpesenterstoppen i regionale planer
  • 2008: Om barn og planlegging. Rundskriv T-2/08

Nordahl, B. (red.) 2012
Boligmarked og boligpolitikk. Trondheim. Akademika forlag

Næss, P. 2011
Lokalisering av arbeidsplasser og bolig. Tiltak i Tiltakskatalog.no.

Thorèn, K. 2003
Skolens utearealer. Om behovet for arealnormer og virkemidler. Oslo. Sosial- og helsedirektoratet IS 1130.

Nordahl, B. Harvold, K. og Skogheim, R. 2009
Forhandlingsbasert byutvikling. Evaluering av Oslo kommunes arbeid med å forvandle Ensjø fra bilby til boligby. NIBR rapport 2009:

Kunnskapsdepartementet 2006
Veileder for utforming av barnehagens utearealer.

Ruud, M. E., Schmidt, L. Sørlie, K. Skogheim, R. og Vestby, G.M. 2014
Boligpreferanser i distriktene. NIBR rapport 2014:1

Rådberg, J. og Friberg, A. 1996
Svenska stadatyper. Historik. Exempel. Klassifisering. Stockholm. Kungliga Tekniska Höskolan

Rådberg, J. og Johansson, R. 1997
Stadstyp och kvalitet. Stockholm. Kungliga Tekniske Högskolan

Schmidt, L. Halvorsen Thorèn, A.K. 2001
Bebyggelsestyper og bokvalitet i by. En studie av storgårdskvartalet. Oslo. NIBR rapport 2001:9

Schmidt, L. 2001
Fortetting i byområder. Oslo. Byggforskserien planløsning 312.047 del I og del II

Sjaastad, M. Hansen, T. og Medby, P. 2007
Bokvalitet i by og etterspurte og etterspurte bebyggelsestyper. SINTEF byggforsk

Stockholm stad, Stockholms läns landsting, Haninge kommun, Lindingö stad, Nacka kommun, Evidens och Spacescape 2011
Värdering av stadskvaliteter. PM- sammanfatning av metod och resultat.

Strand, A. 1993
Trafikksikkerhetsmessige hensyn til arealplanleggingen. Forelesening…29.10.93

Tennøy, A. Øksenholt, K. V. og Aarhaug, J. 2013
Miljøeffekter av sentral knutepunktsutvikling. TØI rapport 1285/2013. Oslo, Transportøkonomisk institutt.

Tennøy, A. 2012
Attraktive og klimavennlige mellomstore byer. CIENS rapport 2 - 2012.

Thorèn, K.H. (red.) 2003
Skolens utearealer. Om behovet for arealnormer og virkemidler. Oslo. Sosial- og helsedirektoratet rapport IS-1130

Thorèn, K.H. Guttu, J. og Pløger, J. 1997
Utearealer i boligområder. Bruk og betydning. Oslo. NIBR notat 1997:113

Vegdirektoratet 2013
Veg- og gateutforming. Håndbok 017. Oslo. Statens vegvesen

Veisten, K. 2010
Helseverknader av auka sykkeltrafikk i nokre utvalte norske byar. Oslo. TØI rapport 1112/2010

til toppen